Conseils :

Modèle de bail emphytéotique (longue durée) conforme aux dispositions des articles L. 451-1 et suivants et R. 461-1 et suivants du Code rural. Contrat de louage d’immeubles (bâtis ou non bâtis) pour une durée de 18 à 99 ans moyennant le paiement d’une redevance annuelle ayant en principe un caractère modique.

Le bail emphytéotique est surtout employé lorsqu’il est nécessaire d’entreprendre des travaux importants pour mettre en culture des terrains en friche ou pour transformer leur mode d’exploitation. Au-delà, ce type de contrat se caractérise par l’absence de limitation de l’usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués (C. cass. Civ. III – 13-05- 1998). Le locataire reçoit un droit réel immobilier qui lui confère un usage et une jouissance plus complets que le louage ordinaire. Il a le droit de construire sur un terrain des bâtiments et y établir son habitation. L’occupant peut librement céder son droit au bail (avec perception d’un droit de mutation), l’hypothéquer, profiter du droit d’accession, apporter le fonds loué en société et peut créer des servitudes passives qui s’éteindront à l’issue de l’emphytéose. L’article L. 145-3 du Code de commerce dispose que le locataire peut consentir des locations commerciales qui prendront fin avec le bail emphytéotique. Pendant la durée de l’emphytéose, les locataires commerciaux bénéficient, le cas échéant, de la propriété commerciale. Entre les parties, la preuve du bail s’établit selon les règles du Code civil, mais pour être opposable aux tiers le bail doit faire l’objet d’une publicité foncière et passé en la forme authentique. Le bail doit être de 18 ans au minimum et de 99 ans au maximum. Il couvre au moins la durée du prêt principal lorsqu’il en existe un. Le locataire paye au propriétaire une redevance en général modeste en raison des charges lourdes qui pèsent sur lui, notamment l’abandon des améliorations et des constructions qu’il a pu faire pendant la durée du bail sans indemnité à l’expiration. Plus généralement les différentes options et conseils de rédaction sont intégrés tout au long de l’acte pour mieux guider le rédacteur.

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